Kryzys czynszowy w Australii można naprawić, zachęcając „zwykłych Australijczyków” do większych inwestycji

Premier Albanese i minister mieszkalnictwa Julie Collins odmówili tego w żadnej ze swoich propozycji zwiększenia podaży mieszkań. (Wielu twierdzi, że negatywne pożyczki i podatek od zysków kapitałowych powinny być wystarczającą zachętą.) Nie zachęciły też inwestorów prywatnych pakietem działań ogłoszonym po posiedzeniu KRRiT w ubiegły piątek.

Wzmocnili zdolność NHIC do udzielania pożyczek szybko rozwijającemu się i szanowanemu sektorowi mieszkań komunalnych poprzez zwiększenie limitu odpowiedzialności NHFIC, co ma doprowadzić do stworzenia kolejnych 7 000 przystępnych czynszów.

Jednocześnie zobowiązali się do współpracy z stanowymi ministrami ds. mieszkalnictwa w celu zwiększenia podaży mieszkań i przystępności cenowej oraz umieszczenia praw najemców „na pierwszym planie”. Więcej na ten temat później.

Ogólnoświatowe inwestycje instytucjonalne w budownictwo mieszkaniowe gwałtownie rosną – nazywane wielorodzinnymi lub budowanymi na wynajem. Według MSCI w 2022 r. sektor przyciągnął 329 mld USD (493 mld USD) transakcji instytucjonalnych, więcej niż inwestycje w którykolwiek z tradycyjnych sektorów biurowego, handlowego lub przemysłowego.

Build-to-Lease okazał się opłacalny finansowo; Pasuje do czasów inflacji z częstymi przeglądami czynszów; Może zaznaczyć wszystkie pola ESG; Obsługuje zarówno młodych dorosłych, którzy dłużej szukają partnera, jak i starszych dorosłych, którzy nie mają gotówki; I osiąga wiek, w którym więcej się wynajmuje, a mniej posiada.

W Australii atrakcje te są potęgowane przez natychmiastowe niedobory zaopatrzenia, ogromny wzrost imigracji i gwałtowny wzrost czynszów.

Przy oprocentowaniu około 30 procent, Novus spodziewa się zaoferować inwestorom „bardzo atrakcyjne” dziesięcioletnie niezrealizowane zwroty w wysokości od 8 do 9 procent.

Dla rządów, którym zależy na prawach najemców, budownictwo na wynajem może zaoferować najemcom bezpieczniejszą lokatę, większą swobodę przydzielania mieszkania, brak problemów ze zwierzętami domowymi i profesjonalne zarządzanie.

(Budynek na wynajem może zepsuć najemców, z głęboką niechęcią do monopolistycznej własności instytucjonalnej na rynkach takich jak Berlin).

Komisja ds. Produktywności w swoim przeglądzie Krajowego Porozumienia Mieszkaniowego i Bezdomności opublikowanego we wrześniu ubiegłego roku argumentowała, że ​​rządy „nie powinny próbować przechylać szali” na korzyść inwestycji instytucjonalnych.

Ale niedawny raport na temat EY, przygotowany w imieniu Rady ds. Nieruchomości, dowodzi, że zmiany w podatku potrącanym u źródła, amortyzacji, traktowaniu podatku od towarów i usług, podatku gruntowego i przepisów dotyczących planowania mogą spowodować, że „nawet 150 000 mieszkań zostanie przekazanych w ciągu dziesięciu lat”. okres”.

Tak więc rząd Albanii podniesie stawkę amortyzacji do 4 procent dla nowych projektów leasingowych rozpoczętych po 9 maja i obniży stawkę podatku u źródła od zarządzanych funduszy inwestycyjnych dla zagranicznych rezydentów z 30 procent do 15 procent – ​​podobnie jak podatek u źródła od innych sektory nieruchomości komercyjnych – Po 1 lipca 2024 r. „podlega dalszym konsultacjom w sprawie kryteriów kwalifikowalności”.

To poczatek. Na dłuższą metę, jeśli wartość budynków na wynajem wzrośnie do zaledwie 5 procent rynku mieszkaniowego, będzie warta ponad 450 miliardów dolarów, znacznie więcej niż wartość biurowców w kraju.

Ale nie, jeśli sektor zostanie zduszony w zarodku przez ograniczenie czynszów, jak proponują Zieloni.

Budynki do wynajęcia napotykają pułap czynszu w innych częściach świata. Globalna grupa nieruchomości Savills argumentowała w zeszłym roku, że chociaż czynsze ograniczają wzrost, mogą również „pomóc inwestorom, zmniejszając ryzyko częstych rotacji najemców i zapewniając większe bezpieczeństwo dochodów”.

Southon z Aliro przyznaje, że czynsze kapitalne są korzystne dla obecnych najemców, ale podobnie jak ja ostrzega, że ​​limity ostatecznie „długoterminowo ograniczają podaż”.

Chociaż pułapy czynszowe są atrakcyjne w czasie, gdy czynsze rosną w rekordowym tempie, zagrażają one również tradycyjnemu i większemu sektorowi wynajmu mieszkań w Australii.

Rynek najmu prywatnego nie jest zepsuty, jak twierdzi wielu krytyków.

Komisja ds. Produktywności w swoim raporcie na temat Krajowej konwencji dotyczącej mieszkalnictwa i bezdomności stwierdziła, że ​​​​łącznie przystępność cenowa była stała od 2000 do 2020 r., A czynsze w dużej mierze odzwierciedlały dochód.

Czynsze wzrosły po COVID, ponieważ podaż przestała rosnąć, podczas gdy popyt skoczył, ponieważ mniej osób zajmowało każdy dom, a imigracja powróciła silniejsza niż kiedykolwiek.

Simon Pressley, analityk, agent kupujących i założyciel Propertyology, mówi, że kryzys czynszowy narasta od ośmiu lat, odkąd ograniczenia w finansowaniu inwestycji, a następnie groźby ujemnych odszkodowań, podwyżki podatku gruntowego i inne żądania wobec właścicieli, doprowadziły do „ostry i konsekwentny spadek podaży mieszkań do wynajęcia, począwszy od początku 2017 r.

„Zwiększenie podaży czynszów to jedyna rzecz, która ostatecznie zakończy największy niedobór mieszkań w 230-letniej historii kraju” – mówi.

„Jedynym sposobem na zwiększenie podaży wynajmu jest zachęcenie zwykłych Australijczyków do inwestowania. Ale zamiast subsydiować tych, którzy są w stanie sfinansować zapewnienie większej liczby mieszkań na wynajem, sprzedawcy nadal karzą dostawców”.

Jeśli chodzi o natychmiastowy kryzys czynszowy, w zeszłym roku Komisja ds. Produktywności zaleciła przegląd priorytetu pomocy czynszowej Wspólnoty Narodów w celu „poprawy jej adekwatności i ukierunkowania”.

Zobaczmy, czy program, który już kosztuje ponad 5 miliardów dolarów rocznie i jest największym pojedynczym rządowym wydatkiem mieszkaniowym, zostanie wzmiankowany, gdy skarbnik Jim Chalmers dokona cięć w swoim budżecie w przyszłym tygodniu.