Australijskie ceny domów: Boom na rynku nieruchomości jest nie do utrzymania, banki się boją i mogą wkrótce wywołać kłopoty

Zostaniesz uderzony ogromnymi stratami, jakich nie widzieliśmy w najnowszej historii, z szacunkami od 10-procentowej recesji do druzgocącego 30-procentowego krachu.

Jednak pomimo masowej utraty miejsc pracy, powszechnych przestojów, zamknięcia gospodarki, wynikającej z tego recesji i zakłóceń w handlu, te oczekiwania nigdy się nie spełniły.

W rzeczywistości średnie wartości domów w całej Australii W ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2021 r. wzrósł o 15,8 procenti wzrosła o 18,4 proc. w stosunku do ubiegłego roku.

Ceny są wyższe niż były, zanim ktokolwiek dowiedział się, czym jest Covid-19 i rośnie w najszybszym rocznym tempie od 1989 roku.

„W dolarach roczny wzrost wartości krajowych domów wynosi około 103 400 USD, czyli 1 990 USD tygodniowo” – powiedział Tim Lawless, dyrektor ds. badań w CoreLogic.

Oprócz tych, którzy próbują wspiąć się po drabinie nieruchomości i zmagają się z problemami, większość innych graczy na rynku będzie świętować historyczny ruch w górę rynku… prawda?

W tym tygodniu do rosnącej grupy zaniepokojenia utrzymującym się boomem, który trwał podczas przestojów na dwóch największych rynkach świata, dołączył nieoczekiwany głos. Sydnej Melbourne.

Dyrektor generalny Commonwealth Bank, Matt Komen, powiedział, że „coraz bardziej niepokoi się” szybkim wzrostem cen w prawie każdym mieście, a także w kluczowych obszarach regionalnych.

Pomimo tego, że jest największym bankiem w kraju i największym pożyczkodawcą kredytów na zakup domów, co oznacza, że ​​zarabia gotówkę, Komen powiedział podczas przesłuchania w parlamencie, że bank chce zobaczyć kroki podjęte w celu „odciążenia rynku mieszkaniowego”.

Ceny wciąż rosną, ale zwalniają

Krajowe wartości mieszkań ponownie wzrosły w sierpniu o 1,5 procent, a największy rynek w Sydney wzrósł o 1,8 procent, poinformował CoreLogic.

Ta stopa wzrostu dla stolicy NSW, mimo że miasto jest w przedłużonej blokadzie, z inspekcjami nieruchomości dostępnymi tylko po wcześniejszym umówieniu i ograniczonymi do jednej osoby na raz oraz tylko na aukcjach internetowych.

Podobnie w Melbourne, również w trakcie kolejnej blokady, ceny wciąż rosną o 1,2 proc. – skromny wzrost, ale w kontekście sceny epidemii wirusów imponujący.

„W ważnym okresie blokady w Sydney w Melbourne zaobserwowaliśmy znaczny spadek zaufania konsumentów i biznesu, jak można się spodziewać” – powiedział Komen w czwartek.

Nie widzę dużego spowolnienia pod względem wniosków (hipotecznych) i finansowania. Widać, że rynek jest nadal bardzo aktywny.”

Gdzie indziej największy wzrost w sierpniu odnotowano w Hobart (wzrost o 2,3 procent), Canberra o 2,2 procent i Brisbane o 2,0 procent.

Australijskie wartości mieszkaniowe Kontynuował odnotowywanie szerokiego wzrostu Pomimo zakłóceń spowodowanych przestojami, powiedział Lawless.

Jednak sierpniowe wyniki dostarczają więcej wskazówek, że tempo wzrostu cen zaczyna zwalniać po osiągnięciu szczytu w marcu, powiedział.

„W tym czasie krajowa wartość domu wzrosła o 2,8 procent w ciągu jednego miesiąca, na czele z Sydney, gdzie wartość domów wzrosła o 3,7 procent”.

Być może to spowolnienie w ciągu ostatnich kilku miesięcy ma więcej wspólnego z przystępnością cenową niż ograniczeniami Covid-19 lub znaczną niepewnością.

„Ceny domów rosły 11 razy szybciej niż wzrost płac w ciągu ostatniego roku, tworząc jeszcze większą barierę wejścia dla tych, którzy jeszcze nie posiadają domu”, powiedział Lawless.

„Zamknięcia mają wyraźny wpływ na zaufanie konsumentów, ale jak dotąd ograniczenia prowadziły do ​​mniejszej liczby reklamowanych ofert i, w mniejszym stopniu, mniejszej sprzedaży domów, co ma mniejszy wpływ na dynamikę wzrostu cen.

„Prawdopodobnie utrzymujący się niedobór nieruchomości dostępnych do zakupu ma fundamentalne znaczenie dla presji na wzrost wartości mieszkań”.

Pomimo zamknięć i ograniczeń w branży nieruchomości, wskaźniki wyprzedaży na aukcjach – czyli odsetek ofert na sprzedaż pod młotek – pozostają wysokie.

Według CoreLogic w zeszły weekend w każdej stolicy sprzedano na aukcji 1835 domów, co stanowi solidny wzrost w porównaniu z poprzednim tygodniem i prawie podwoił liczbę w tym samym czasie 12 miesięcy temu.

Krajowy wskaźnik rozliczenia aukcji wyniósł 74 procent, podczas gdy Sydney przekroczyło indywidualną opłatę rynkową z wynikiem 82 procent.

Mimo to wolumeny są niewielkie, szczególnie w Melbourne, gdzie z powodzeniem sprzedano 56 procent z 560 pojedynczych nieruchomości, co sugeruje, że wielu sprzedających jest obecnie nieaktualnych.

Znak kłopotów przed nami

Widać wyraźnie, że szef jednego z banków Wielkiej Czwórki mówi o wzroście cen mieszkań, a nawet wzywa do jego spowolnienia.

Jest to wskazówka, na co może czekać sektor nieruchomości – bardzo ważny filar gospodarki, jeśli sytuacja będzie się utrzymywać bez zmian.

Przemawiając w czwartek na przesłuchaniu w parlamencie, Komen został zapytany o wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, kiedy powiedział: „Uważamy, że ważne będzie, aby wcześniej niż później podjąć pewne skromne kroki w celu złagodzenia napięcia na rynku mieszkaniowym.

„Myślę, że mądrze byłoby działać wcześniej niż później”.

To, co się właśnie wydarzyło — około 20-procentowa eksplozja krajowych cen domów — nie sprawia, że ​​jest to powód, by przestać.

„Nie martwię się o okres, który właśnie minął. Ale jeśli chodzi o wzrost zadłużenia mieszkaniowego i wzrost cen mieszkań, jesteśmy coraz bardziej zaniepokojeni.”

Na przesłuchaniu parlamentarnym wystąpił również prezydent ANZ, Shane Elliott, który również wyraził zaniepokojenie Australijczykami, którzy mogą skubać więcej, niż mogą przeżuć.

„Nastąpił wzrost liczby osób zaciągających więcej długów w porównaniu z ich dochodami” – powiedział Elliott.

„Poświęcamy więcej czasu, aby być czujnym, zadając więcej pytań i naprawdę oceniając, czy ludzie są w stanie zaciągnąć dług, którego by chcieli (i) z tego powodu straciliśmy część naszego udziału w rynku”.

Bank Rezerw również zauważył swoje rosnące zaniepokojenie, mówiąc, że ciągły wzrost cen domów i późniejsze zadłużenie mieszkaniowe powoduje „narastanie zagrożeń dla stabilności finansowej…”.

W przemówieniu w tym tygodniu zastępca gubernatora RBA Michael Bullock, który jest odpowiedzialny za nadzorowanie stabilności finansowej w kraju, powiedział, że poziom zadłużenia właścicieli domów wynika z cen domów.

Oznacza to, że w rezultacie poważne wydarzenie, takie jak spadek zatrudnienia, może być gorsze.

„Na przykład w sytuacji spowolnienia gospodarczego, w którym duża liczba zadłużonych rodzin doświadcza niższych dochodów, utraty miejsc pracy lub skróconych godzin pracy, mogą zdecydować się na zmniejszenie konsumpcji” – powiedziała Bullock.

„Może to tylko środek ostrożności, ale jeśli gospodarstwa domowe są ograniczone, co oznacza, że ​​po spełnieniu wymogów obsługi zadłużenia i podstaw swojego stylu życia nie mają już zbyt wielu dochodów, są bardziej skłonni do ograniczania konsumpcji.

„To wzmocni początkowy wpływ szoku gospodarczego”.

Powiedziała, że ​​RBA stale ocenia, czy interwencja jest konieczna, aby przeciwdziałać ryzyku.

„Chociaż banki mają mocne bilanse, a standardy kredytowe są utrzymywane, istnieje ryzyko, że gospodarstwa domowe będą coraz bardziej przeciążone w tym środowisku” – powiedziała Bullock.

Wysoki poziom zadłużenia może stanowić zagrożenie dla gospodarki w przypadku szoku w dochodach gospodarstw domowych lub gwałtownego spadku cen mieszkań. To właśnie te ryzyka makrofinansowe wymagają ścisłego monitorowania”.

CBA podejmuje proaktywne kroki

Kolejną bombą rzuconą przez Komena w czwartek było to, że jego bank podniósł poziom usług, próbując ochłodzić rynek.

Oznacza to stopę, według której bank testuje zdolność danej osoby do spłacania kredytu hipotecznego, jeśli stopy procentowe dla klientów Commonwealth Bank zostaną podniesione.

Obecnie oficjalna stopa procentowa w Australii jest na najniższym w historii poziomie 0,10 procent, co sprawia, że ​​pożyczanie pieniędzy jest bardzo tanie.

Te niższe stopy oprocentowania kredytów przyczyniają się do gwałtownego rozwoju rynku nieruchomości, a także szybszego niż oczekiwano ożywienia zaufania konsumentów, FOMO (strach przed utratą) i stłumionego popytu.

Chociaż nic nie wskazuje na to, że ceny zaczną rosnąć, w końcu tak się stanie.

„Myślę, że wszyscy będziemy troszczyć się o upewnienie się, że australijskie gospodarstwa domowe będą w stanie nadal płacić, ale także wspierać szerszą konsumpcję w gospodarce w drugiej połowie tej dekady, jeśli stopy procentowe wzrosną i jeśli prawdopodobnie wzrosną szybciej” – pan comin.

W tej chwili niewiele osób traci w wyniku masowych podwyżek cen w prawie każdej części kraju – z wyjątkiem jednej dużej grupy.

Elliott powiedział, że młodzi Australijczycy stoją w obliczu warunków, które „utrudniają im wejście na rynek mieszkaniowy”.

Ostrzegł, że pełna cena doprowadzi w przyszłości do długoterminowej nierówności ekonomicznej.