Zbliża się dzień kalendarzowy dla pośredników w handlu nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych i biegłych rewidentów

„Prawdopodobnie odkurzę polisę i upewnię się, że ma odpowiednie limity odpowiedzialności” – powiedział Wythan.

„Możemy spodziewać się, że prawnicy poświęcili tym kwestiom wiele uwagi, ale także sponsorzy sporów, którzy są w nie zaangażowani, częściowo powrócą”.

Spadają wartości biurowe. Sprzedaż połowy udziałów w najwyższym biurowcu w Sydney, Salesforce Tower o wartości 2 miliardów dolarów z widokiem na Circular Quay, została wstrzymana, a oferty są o 10 procent niższe niż oczekiwano. Ocena finansowa poinformował w poniedziałek.

Nic dziwnego, że właściciele biur są szczególnie zainteresowani tym cyklem sprawozdawczości finansowej i wyceny aktywów.

– Amelia Hodge, prezes Australijskiego Instytutu Nieruchomości

W czasach, gdy słaby popyt na aktywa biurowe — na przykład ze względu na większą liczbę osób pracujących z domu — obniża czynsze, jednym ze sposobów zachęcania rzeczoznawców do zawyżania wartości aktywów, takich jak biura, jest ignorowanie wpływu oferowanych zachęt w umowach Nowy czynsz.

„Audytorzy i rzeczoznawcy muszą znać jakość tych aktywów, a co ważniejsze, przepływy pieniężne tych aktywów”, powiedziała Rasika Dayananda, dyrektor zarządzająca Australian Accountants w Sydney.

„Mogą istnieć pewne manipulacje przepływami pieniężnymi, aby uwzględnić pozycje inne niż przepływy pieniężne jako wpływy brutto. To jest najważniejsza rzecz, o której muszą być świadomi.”

Amelia Hodge, dyrektor naczelna stowarzyszenia branżowego w Australian Property Institute, powiedziała, że ​​nie otrzymała żadnych bezpośrednich dowodów na to, że członkowie byli pod presją ze strony właścicieli aktywów, aby utrzymać określony poziom wartości.

„Ale oczekuję (i powinnam) rozmów między rzeczoznawcami a indywidualnymi właścicielami aktywów, aby poruszać się po niezliczonych obecnych siłach rynkowych, które mogą mieć wpływ na wartość zobowiązań sprawozdawczych finansowych w tym roku”, powiedziała pani Hodge. Ocena finansowa.

Powiedziała, że ​​instytut zapewnił ewaluatorom jasne wytyczne dotyczące uznanych na całym świecie standardów i sposobu przeprowadzania wycen w czasie, gdy brakowało transakcji, które mogłyby kierować cenami.

„Nic dziwnego, że właściciele biur są szczególnie zainteresowani tym cyklem sprawozdawczości finansowej i wyceny aktywów” — powiedziała pani Hodge.

„Zachęcamy wszystkich uczestników rynku do rozważenia ich zobowiązań w celu dokładnej analizy sił, które mogą mieć wpływ na wartość, takich jak aktualne wskaźniki pustostanów na rynku, zachęty, czynsze, stopy procentowe, koszt kapitału i repozycjonowanie aktywów oraz koszty modernizacji”.

Jest to przede wszystkim kwestia rzeczoznawcy, ale jest to również kwestia audytora.

– Partner prawny Ironbridge, Trevor Wythan

Ponieważ właściciele aktywów często zaciągają pożyczki w celu nabycia nieruchomości, połączenie wysokich stóp procentowych i niskiego przepływu czynszów może sprawić, że złamią warunki kredytowe, zwiększając ich biegi powyżej pewnych poziomów lub zapewniając im dochód z wynajmu niewystarczający do obsługi pożyczek.

Jeśli właściciele aktywów nie ostrzegą inwestorów, że mogli naruszyć swoje zobowiązania wobec pożyczkodawców lub że inwestycje mogą nie zostać zrealizowane w pełnej wartości, inwestorzy mogą odzyskać pieniądze, pozywając nie tylko rzeczoznawców, ale także audytorów, — powiedział pan Withan. Powiedział.

„To przede wszystkim kwestia rzeczoznawcy, ale jest to również kwestia audytora” – powiedział.

„Audytor, który nie zidentyfikuje zawyżonych wycen w bilansie, nie uniknie terminowej kontroli prawników i sądów”.

Chociaż kwestia ocen jest bardzo ważna tutaj i za granicą, wpłynie na poszczególne kraje w różny sposób. Na początek, wyższy segment komercyjnego rynku biurowego w Australii nie jest tak przepełniony jak w USA, powiedział Dayananda.

Powiedział: „To zacznie się od Stanów Zjednoczonych”. Jednak podstawowa wartość wysokiej jakości REIT wygląda dobrze w Australii w porównaniu z USA. Nie sądzę, aby nastąpił znaczący spadek jakości REIT-ów”.

Dotknie to inwestorów SMSF. Pozostali będą inwestorami funduszy przemysłowych – jeśli oceniający i audytorzy nie wykonają swojej pracy.

– Australijscy księgowi MD Rasika Dayananda

Pomimo dobrze nagłośnionych spadków wartości budynków CBD, takich jak Mirvac 367 Collins Street w centrum Melbourne i należący do Dexus Sydney Tower przy 1 Margaret Street, ryzyko wyceny było większe dla właścicieli budynków biurowych niskiej jakości, z których wielu twierdziło, że Dayananda N dla inwestorów SMSF oraz inwestorów w nienotowane na giełdzie portfele aktywów biurowych, takie jak superfundusze branżowe.

„Inwestorzy SMSF zostaną dotknięci” – powiedział. „Inni będą inwestorami w fundusze przemysłowe – jeśli oceniający i audytorzy nie wykonają swojej pracy prawidłowo”.

Skala awarii nie jest jasna, ponieważ będzie się różnić w zależności od rodzaju budynku, najemcy i ogólnego stanu gospodarki.

„Czy to będzie burza w szklance wody, czy jakiś huragan?” Pan Dayananda powiedział.

Właściciele niewywiązujący się ze zobowiązań mogą próbować renegocjować swoje zobowiązania kredytowe z pożyczkodawcami lub przekazać aktywa pożyczkodawcy.

Ryzyko pogorszenia się aktywów biznesowych jest już widoczne w Stanach Zjednoczonych, gdzie słabość sektora biurowego skłoniła właścicieli, w tym giganta inwestycyjnego Brookfield, do niespłacania kredytów hipotecznych na wieżowce biurowe, ponieważ spadający czynsz sprawił, że nie byli w stanie spłacić zobowiązań kredytowych.

Starając się oszczędzać gotówkę, prywatny gigant kapitałowy Blackstone w zeszłym miesiącu ograniczył wykup przez bogatych inwestorów swojego funduszu hipotecznego o wartości 70 miliardów dolarów na sześć kolejnych miesięcy.

W Australii, która przyszła po Stanach Zjednoczonych, rozliczenie miało się rozpocząć, powiedział Withane.

„Czy rzeczoznawcy w Australii, jak widzieliśmy w Stanach Zjednoczonych, wystawiają zbyt optymistyczne i zawyżone wyceny nieruchomości komercyjnych i sklepów?” Powiedział.

„Ale teraz, kiedy presja jest napięta, wszystko zostanie ujawnione”.