Dzikie odkrycie dla agenta nieruchomości

Rynek nieruchomości w Perth jest obecnie tak gorący, że kupujący zarabiający na wschodnim wybrzeżu zalewają lokalnych właścicieli, desperacko chcących wydać pieniądze na cegły i zaprawę murarską na zachodzie.

Curran, dyrektor Rain & Horn Rockingham w południowo-zachodniej części stolicy, powiedział, że około 60 procent sprzedaży w jego regionie trafiło do inwestorów spoza Australii Zachodniej.

Większość tych nieruchomości jest kupowana bez faktycznej ich kontroli.

„[There has been] „Coraz więcej agentów kupujących szuka nieruchomości w Perth dla swoich klientów we wschodnich stanach, widząc wiele domów sprzedanych w rekordowym czasie” – powiedział Curran.

Około 30 minut później Peter Vitten, dyrektor Raine & Horne Mandurah, powiedział, że coraz więcej jego nieruchomości jest wyprzedawanych z rynku.

Oznacza to, że są wychwytywane – często przez inwestorów międzystanowych lub ich przedstawicieli w terenie – zanim ktokolwiek będzie miał szansę przez nie przejść.

„Zasadniczo wyprzedają się przed otwarciem domów” – powiedział Vitten. „Jeśli ceny są rozsądne i mieszczą się w odpowiednim przedziale, sprzedają się szybko”.

Nowe dane Australijskiego Biura Statystycznego pokazują, że 34,6 procent wszystkich nowych kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w Australii Zachodniej w zeszłym roku pochodziło od inwestorów.

Silna dynamika rynku spowodowała gwałtowny wzrost cen i niewiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie mają one spowolnić.

Niezwykły wzrost cen

Najnowszy indeks cen domów PropTrack pokazuje, że wartość domów w Perth wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o oszałamiające 18,6 procent, co stanowi najwyższą stopę wzrostu w kraju.

Stanowi to ponad dwukrotnie większy roczny wzrost cen odnotowany w Sydney, tradycyjnie najgorętszym rynku Australii, wynoszący 8,11 procent w roku poprzedzającym marzec.

Ładowanie osadzonego…

Eleanor Craig, główna ekonomistka w PropTrack, powiedziała, że ​​stolica stanu Waszyngton odnotowała wzrost cen już od 20 miesięcy z rzędu, przy średniej obecnej cenie mieszkania wynoszącej 660 000 dolarów.

„Rekordowo niska podaż w obliczu dużego popytu ze strony kupujących stworzyła rynek sprzedawców” – stwierdziła pani Craig.

Według Instytutu Nieruchomości Australii Zachodniej jego dane pokazują, że średnia cena domu w większym obszarze Perth wynosi obecnie 620 000 dolarów, podczas gdy średnia cena jednostkowa wynosi obecnie 420 000 dolarów.

To świat odległy od tego, jakie wartości były jeszcze nie tak dawno temu.

Firma badawcza CoreLogic podaje, że ceny wszystkich rodzajów nieruchomości, domów i lokali łącznie wzrosły od początku pandemii Covid o 56 procent, do 703 000 dolarów.

Przeciętny dom w Perth kosztuje obecnie o około 252 000 dolarów więcej niż zaledwie cztery lata temu.

Mimo to miasto pozostaje stosunkowo niedrogie w porównaniu do swoich odpowiedników na wschodnim wybrzeżu, co zdaniem ekspertów stanowi część atrakcyjności dla inwestorów międzystanowych.

Damian Collins, założyciel Momentum Wealth, powiedział, że na spłatę kredytu hipotecznego za dom w Australii Zachodniej potrzeba średnio 34,5 procent dochodu gospodarstwa domowego.

To znacznie mniej niż 56 procent wymagane do spłaty kredytów mieszkaniowych w Nowej Południowej Walii, 45 procent w Wiktorii i 42 procent w Queensland.

„Przystępność cenowa jest głównym czynnikiem wpływającym na dynamikę rynku nieruchomości w stanie” – powiedział Collins.

Ta względna przystępność cenowa przyciąga zainteresowanie nie tylko inwestorów spoza stanu, ale także tych, którzy chcą przenieść się na zachodnie wybrzeże.

W ciągu 12 miesięcy poprzedzających wrzesień 2023 r. populacja Australii Zachodniej wzrosła aż o 3,3 procent, co stanowi najwyższy wskaźnik w kraju.

Dane pokazują, że w ciągu 12 miesięcy do Australii Zachodniej wyemigrowało ponad 95 000 osób ze Stanów Zjednoczonych i zagranicy i nie widać oznak spadku popularności tej usługi.

„Oczekuje się, że wzrost ten, napędzany dużym popytem na wykwalifikowanych pracowników i stosunkowo niedrogie mieszkania w porównaniu z innymi stolicami, będzie się utrzymywał” – powiedział Collins.

Stopa bezrobocia w tym stanie wynosząca 3,6 procent jest najniższa w kraju, a poważny niedobór wykwalifikowanej siły roboczej oznacza, że ​​jest mnóstwo pracy.

Dyrektor ds. badań CoreLogic, Tim Lawless, powiedział, że dane dotyczące populacji ABS w zeszłym miesiącu wykazały „ekstremalne” trendy zarówno w zakresie migracji międzystanowych, jak i zewnętrznych w Australii Zachodniej.

„Migracja zagraniczna netto do Australii Zachodniej była znacznie powyżej średniej i wyniosła 18 122 we wrześniu ubiegłego roku, w porównaniu ze średnią w całej dekadzie wynoszącą 4639 na kwartał” – powiedział Lawless.

Dodał, że we wrześniu migracja netto międzystanowa do Australii Zachodniej wyniosła 2237 osób.

Liczby te, które ponownie określił jako „ekstremalne”, wywołały znaczący szok dla popytu na rynkach mieszkaniowych Australii Zachodniej.

Nowych domów jest za mało

Poważny niedobór nowej podaży pogarsza sytuację, a Stowarzyszenie Przemysłu Mieszkaniowego twierdzi, że ostatnie trzy lata były „równie trudne dla branży budownictwa mieszkaniowego jak jakikolwiek inny okres w ciągu ostatnich 40 lat”.

„Wyzwania związane z dostępnością materiałów i siły roboczej, dobrze udokumentowane podwyżki cen, niedobory wykwalifikowanych pracowników, globalny konflikt i rosnące stopy procentowe to tylko niektóre z wyzwań, przed którymi stoi branża budownictwa mieszkaniowego” – powiedział Michael McGowan, dyrektor wykonawczy HIA Western Australia.

W raporcie dotyczącym budżetu stanu McGowan ostrzegł, że niedobór wykwalifikowanej siły roboczej oznacza, że ​​stan jest w stanie zbudować jedynie 14 500 nowych domów rocznie.

Niedawny raport Housing Australia ostrzega, że ​​w Australii Zachodniej w ciągu najbliższych pięciu lat zabraknie 25 000 domów.

„Ten niedobór prawdopodobnie spowoduje dalszy rozwój na i tak już poważnie ograniczonym rynku niedrogich najmu, tworząc dalsze wyzwania dla najemców” – powiedział McGowan.

Najemcy są atakowani

Według SQM Research, Perth ma obecnie najniższy w kraju wskaźnik pustostanów pod wynajem, wynoszący zaledwie 0,4%. Wskaźnik pustostanów opisuje odsetek wszystkich mieszkań na wynajem w mieście, które są aktualnie dostępne na rynku.

Ekonomiści zwykle uważają, że wskaźnik pustostanów na poziomie 2 procent lub mniej jest oznaką kryzysu rynkowego.

Z danych SQM Research wynika, że ​​średni tygodniowy czynsz za dom w Perth wynosi 781 dolarów, co oznacza wzrost o 17,6 procent w samym ubiegłym roku, podczas gdy średni tygodniowy czynsz za mieszkanie wynosi 579 dolarów, co oznacza wzrost o 13,1 procent rok do roku.

Vitten z Wren & Horn w Mandurah powiedział, że warunki na ziemi są ponure, a w każdy weekend na kontrole wynajmu przychodzą nawet 60 osób.

„W ciągu trzech–czterech dni otrzymujemy co najmniej tuzin zamówień i pozostaje tylko je wybrać” – powiedział.

Jego koleżanka Susan Bates z Wren & Horn Bunbury stwierdziła, że ​​średni tygodniowy czynsz w wysokości 550 dolarów nie odstraszył potencjalnych najemców, a w dniach otwartych wzięło udział 40 grup.

W swoim raporcie przed budżetem Międzynarodowy Port Lotniczy Hamad stwierdził, że rosnące stopy procentowe i kryzys kosztów utrzymania doprowadziły do ​​​​gwałtownego wzrostu popytu na niedrogie mieszkania do wynajęcia.

„Wskaźnik pustostanów do wynajęcia w Australii Zachodniej utrzymuje się poniżej jednego procenta przez większą część dwóch lat” – powiedział McGowan.

„To w połączeniu ze znacznym popytem na „domy nietypowe” oznacza, że ​​średnia cena wynajmu i średnia cena domu w dalszym ciągu rosną, co wywiera znaczną presję kosztową na wiele osób w Australii Zachodniej”.

Nie ma żadnych oznak spowolnienia

Michael Yardeny, konsultant ds. inwestycji w nieruchomości i założyciel Metropole Property Strategists, stwierdził, że Perth pozostaje „kultowym” rynkiem.

„Ciągły wzrost wartości odzwierciedla utrzymującą się nierównowagę między podażą a popytem” – powiedział Yardeni.

„Popyt w dalszym ciągu znacznie przewyższa podaż i nie wydaje się, aby ta dynamika miała się w najbliższym czasie zmienić”.

Powiedział, że wzrost cen „nie wykazuje oznak spowolnienia” w najbliższym czasie.

Ekonomiści podzielają ten pogląd, a Oxford Economics Australia prognozuje, że ceny domów w Perth wzrosną w tym roku o 10 procent.

Firma spodziewa się również wzrostu wartości o kolejne 9,8 procent w 2025 r., dzięki pogłębiającej się luce między podażą a popytem.

Collins z Momentum Wealth również spodziewa się wzrostu cen do końca roku o około 10 procent.

„W Perth rynek nieruchomości rozwijał się w niespotykanym dotąd tempie” – powiedział.

„Nieruchomości sprzedają się szybko, a średnia liczba dni, przez które nieruchomość jest wystawiona na rynek przed sprzedażą, wynosi średnio mniej niż dwa tygodnie przez większą część 2023 r.”.

Ekonomiści z głównych banków równie mocno potwierdzają swoje prognozy: Westpac przewiduje w tym roku 10-procentowy wzrost średnich cen domów w Perth, NAB spodziewa się wzrostu o 9,9 procent, a ANZ Bank prognozuje od 7 do 8 procent.