Jak blokady NSW i Victoria Covid wpłyną na rynek nieruchomości w Australii?

dwa tygodnie temu , Twierdzisz, że boom na rynku nieruchomości w Australii „wygaśnie” Na podstawie czterech obserwacji:

1. Spadające stawki rozliczenia aukcji.

2. Niski popyt na nowy kredyt hipoteczny.

3. Znaczący wzrost budownictwa mieszkaniowego przy najniższym od stuleciu tempie przyrostu naturalnego. I

4. Niska cena.

Opierając się na wyżej wymienionych czynnikach, mój podstawowy przypadek był taki, że „wzrost cen nieruchomości w Australii zwolni w pozostałej części 2021 r., a następnie zwolni bardziej gwałtownie w 2022 r., gdy zostaną wprowadzone ograniczenia regulacyjne dotyczące kredytów hipotecznych, a kolejny spadek cen nieruchomości nastąpi pod koniec 2022 r. lub na początku 2023 r. ”.

Teraz istnieje alternatywny scenariusz do rozważenia, gdy australijska gospodarka pogrąży się w recesji, po której nastąpi burzliwe ożywienie w 2022 r. w związku z załamującą się narodową strategią Covid i załamaniem się cen surowców.

W tym scenariuszu Bank Rezerw Australii (RBA) obniży oprocentowanie kredytów hipotecznych, aby wesprzeć słabnącą gospodarkę i może odwrotnie dolać paliwa do Australijski rynek nieruchomościTo przedłuża boom cenowy.

Jeszcze niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Największym motorem napędowym rynku nieruchomości w Australii są bez wątpienia oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jak pokazano na poniższym diagramie z CoreLogic, Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Australii Od początku pandemii koronawirusa gwałtownie spadła.

Związane z: Po raz pierwszy kupujący zostali wycenieni z rynku

Oprocentowanie kredytów hipotecznych zostało zepchnięte do rekordowo niskiego poziomu dzięki cięciom oficjalnej stopy gotówkowej do zaledwie 0,1 procent, wraz z wprowadzeniem instrumentu finansowania terminowego Reserve Bank of Australia (TFF).

TFF zapewnił trzyletnie tanie finansowanie zatwierdzonym instytucjom przyjmującym depozyty (ADI) w celu wsparcia udzielania kredytów. Bardzo skutecznie zastąpił stosunkowo drogie finansowanie hurtowe tańszym finansowaniem RBA.

W wyniku działań RBA nowe kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu można obecnie uzyskać przy oprocentowaniu zaledwie 2,7% dla lokatorów i 3,0% dla inwestorów.

Nowe kredyty hipoteczne są jeszcze tańsze i dostępne dla właścicieli domów przy oprocentowaniu od 2,0 do 2,4 procent w porównaniu do 2,7 procent dla inwestorów.

Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych również dramatycznie spadło, zmniejszając spłatę odsetek od kredytu hipotecznego jako udział w dochodzie rozporządzalnym rodziny do najniższego poziomu od 21 lat, podczas gdy spłaty kapitału rodzinnego i zadłużenia jako udział w dochodzie do dyspozycji spadły do ​​najniższego poziomu od 17 lat .

Związane z: Australia zmierza w kierunku ujemnych stóp procentowych

TFF zamknął nowe wypłaty 30 czerwca 2021 r. W związku z tym oczekiwano, że stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie stopniowo rosło od teraz niezależnie od zmian oprocentowania gotówki.

podwójna recesja gospodarcza

Jednak perspektywa kontynuacji blokad przez wiele miesięcy i wejście gospodarki w „podwójną recesję” spowoduje, że RBA zareaguje większą stymulacją monetarną, która obniży oprocentowanie kredytów hipotecznych i doda paliwa do cen nieruchomości.

Po pierwsze, RBA może przywrócić TFF, drukować więcej pieniędzy i skutecznie skłonić banki do udzielania pożyczek, oferując ujemną stopę procentową (powiedzmy -0,01 procent). Alternatywnie Bank Rezerw Australii mógłby obniżyć swoją stopę pieniężną do ujemnej.

Każda z tych miar doprowadziłaby do zepchnięcia australijskich oprocentowania kredytów hipotecznych do nowych minimów, a zwłaszcza kredytów o stałym oprocentowaniu, co z kolei pobudziłoby dalszy wzrost oprocentowania.

W ciągu ostatnich kilku lat rynki finansowe tak przyzwyczaiły się do regularnych bodźców, że „złe wiadomości” są obecnie uważane za „dobrą wiadomość”, gdy ceny aktywów rosną.

Ta sama dynamika rozwija się w australijskich nieruchomościach.

Leith van Uncellen jest głównym ekonomistą w MB . Fundusz i MB Super. Leith pracował wcześniej dla australijskiego Ministerstwa Skarbu oraz Skarbu Wiktorii i Goldman Sachs.