Być może słyszałeś wiele stereotypów krążących o branży nieruchomości, ale czy brzmią one prawdziwie?
Eksperci z Perth przyglądają się bliżej niektórym zwrotom, które tak dobrze znamy.
Czas rynkowy, a nie czas rynkowy
Wyjaśniając to powiedzenie, Damian Collins, dyrektor zarządzający Momentum Wealth, mówi, że wejście na rynek w celu zarabiania pieniędzy na nieruchomościach jest o wiele ważniejsze niż skupianie się na kupowaniu w najniższym punkcie cyklu gospodarczego.
„Wszyscy chcieli kupić nieruchomość w październiku 2019 r., co okazało się najniższym punktem ostatniego cyklu posiadania.
Od tego czasu, pomimo rozprzestrzeniania się koronawirusa, gwałtownej inflacji, wojny na Ukrainie i wszystkiego innego, ceny domów w Perth wzrosły o prawie 27%.
„To nie znaczy, że w dłuższej perspektywie nie ma jeszcze świetnych zwrotów, szczególnie na rynku takim jak Perth, gdzie nasza średnia cena domu jest najtańszą stolicą dowolnego stanu i około miliona dolarów tańszą niż Sydney”.
Pan Collins powiedział, że zawsze ważne jest, aby wziąć pod uwagę warunki rynkowe i zachować szczególną ostrożność, jeśli ostatnio nastąpił znaczny wzrost.
„Jednak nikt nie może dokładnie powiedzieć, kiedy rynek osiągnie szczyt lub spadek” – powiedział.
„Widziałem wielu ludzi siedzących i czekających na idealne warunki, które zwykle nie nadchodzą.
„O wiele więcej pieniędzy zostało straconych przez próbę wyczucia rynku niż przez wejście w niewłaściwym momencie”.
Kuchnie i łazienki sprzedają domy
Dyrektor generalny Harcourts WA, Shane Kempton, powiedział, że kuchnie i łazienki były dużymi zaletami sprzedaży dla większości kupujących domy dostępne dla właścicieli, zwłaszcza z powodu COVID-19, kiedy wielu właścicieli remontowało te obszary.
„Kuchnie są często centralnym punktem rozmów z rodziną, przyjaciółmi i właścicielami domów” – powiedział. „Posiadanie gościnnej i zachęcającej kuchni tworzy poczucie przynależności — podstawowe ludzkie pragnienie.
Łazienki to Twoja przestrzeń, w której możesz pozwolić sobie na ciszę i spokój oraz szansę zaprezentowania gościom jakości Twojego domu.
„Dodaj do tego wiedzę na temat inwestycji wymaganych do stworzenia pięknej przestrzeni w tych pokojach, a często ten stereotyp okazuje się prawdziwy”.
Szybka sprzedaż to dobra sprzedaż
John Persodany, dyrektor zarządzający i licencjodawca firmy Realmark, powiedział, że dla wielu agentów sprzedaży ważny jest czas wprowadzenia produktu na rynek, ponieważ zainteresowanie kupujących ma tendencję do zmniejszania się z czasem i przechodzenia na nowe możliwości zakupu.
W stanach, w których aukcje są popularne, proces ten zapewnia ustrukturyzowany i powszechny udział kupujących, a także czas dla sprzedających na rozważenie zainteresowania rynku i optymalizację czasu rynkowego, co często trwa do 30 dni.
Jednak w Waszyngtonie większość ofert jest oferowana na sprzedaż w ramach prywatnej umowy cenowej, co może prowadzić do indywidualnych lub nawet przedwczesnych ofert kupców.
„Sprzedaż, która została osiągnięta szybko pierwszemu nabywcy lub podczas pierwszego dnia otwartego, może nie wskazywać na ogólny udział kupującego w rynku” – powiedział Percudani. W rezultacie szybka sprzedaż mogła nie dać sprzedającemu najlepszego wyniku, jaki mógłby zapewnić pomiar czasu wprowadzenia na rynek, a przynajmniej pewności, że nieruchomość nie zostanie sprzedana poniżej ceny.
W przypadku dużej liczby transakcji sprzedaży firma Realmark często dostrzega nieoczekiwane wyniki, gdy nieruchomości są przedmiotem zaplanowanej sprzedaży lub zorganizowanej metody licytacji.
„Sugeruje to, że mierzony czas wprowadzenia na rynek może prowadzić do lepszych wyników sprzedaży dla sprzedawców”.
Kupuj na dole, sprzedawaj na górze
Collins powiedział, że ta strategia sugeruje kupowanie nieruchomości w najniższym punkcie cyklu gospodarczego, sprzedaż w najwyższym punkcie, a następnie odkup w następnym najniższym punkcie.
„Chociaż brzmi to dobrze w teorii, w rzeczywistości idealne wyczucie czasu na rynku jest prawie niemożliwe, nawet dla profesjonalnych inwestorów” – powiedział. „Ceny nieruchomości na dużych rynkach kapitałowych są mniej zmienne niż klasy aktywów, takie jak akcje, i wiążą się z wyższymi kosztami transakcyjnymi, głównie z powodu opłaty skarbowej.
Kiedy dodasz podatki od potencjalnych zysków kapitałowych, może to oznaczać, że nieruchomości spadną o 15 procent lub więcej, aby opłacało się je sprzedać i odkupić. Historycznie rzecz biorąc, nie zdarzało się to często.
„Zdecydowana większość inwestorów powinna skupiać się na inwestowaniu długoterminowym, a nie na inwestowaniu i wycofywaniu”.
Oferty za milion dolarów
Przy tak wielu Australijczykach z Zachodu na wybrzeżu lub rzece, pan Kimpton powiedział, że krajobrazy wodne stały się pożądane jako symbol sukcesu w życiu zawodowym lub jako świadczenie emerytalne.
„Nie powinno dziwić, że większość naszych wartościowych nieruchomości w Waszyngtonie ma wspaniałe widoki na rzekę lub ocean” – powiedział.
Za ten dodatkowy bonus widok na rzekę i miasto byłby upragnioną hodowlą.
„Dla innych piękne widoki na zboczach wzgórz lub w buszu dają poczucie spokoju i wyciszenia, ponownie stanowiąc wartość dodaną dla kupującego szukającego dodatkowego stylu życia.
„To poczucie posiadania zarówno poczucia bezpieczeństwa w domu, jak i wolności oraz dostępu do otwartych przestrzeni i natury.
„Mieliśmy kupujących, którzy kupowali domy za wiele milionów dolarów tylko dla widoków”.
Pierwszy pokaz jest najlepszy
Agenci WA często doradzają sprzedawcom, że pierwsza oferta będzie prawdopodobnie ich najlepszą ofertą, powiedział Percudani.
„Może to być pod pretekstem, że agent stara się sprowadzić kwalifikowanych lub aktywnych nabywców na aukcję na wczesnym etapie procesu rynkowego” – powiedział. Jednak to powiedzenie może nie brzmieć prawdziwie, a sprzedawcy skorzystają, pokazując i prezentując oferty kupujących w zorganizowany sposób.
Pozwala to na pełne badanie rynku, porównanie ofert i obszerną informację zwrotną od kupujących.
„Mogą wtedy podjąć świadomą decyzję o sprzedaży, mając pewność, że przedstawią najlepszą ofertę”.
Wskazując na przykład na aukcje, Percudani powiedział, że chętny nabywca często stara się złożyć ofertę przed dniem aukcji, aby zneutralizować konkurencję ze strony kupujących.
Agenci WA, którzy złożyli oferty przed aukcją, mogą uniemożliwić właściwy test rynku.
„Firma Realmark regularnie obserwowała, jak otwarta i przejrzysta dynamika konkurencji na rynku może przynieść lepsze niż oczekiwano wyniki sprzedaży, często nie od pierwszego nabywcy” — powiedział.
„Całkowity miłośnik kawy. Miłośnik podróży. Muzyczny ninja. Bekonowy kujon. Beeraholik.”
More Stories
Narodowy Bank Zjednoczonych Emiratów Arabskich stwierdził, że poniedziałkowa przerwa w świadczeniu usług, która dotknęła klientów, nie była cyberatakiem
Stopy procentowe w Polsce są stabilne; Nowe prognozy gospodarcze są zgodne z oczekiwaniami Artykuły
Ekspert ds. kredytów hipotecznych Mark Burris odpowiada na pytanie nurtujące każdego właściciela domu