Oficjalna zmiana stóp procentowych Banku Rezerw Australii spowalnia wzrost cen domów

Niedawna podwyżka oficjalnej stopy procentowej (OCR) o 0,25% przez Bank Rezerw Australii (RBA) miała natychmiastowy wpływ na obniżenie stóp procentowych. ceny domówSzczególnie w Melbourne i Sydney.

Najnowsze wyniki wartości domów z PropTrack pokazały, że wzrost wartości domów w kraju znacznie spowolnił w listopadzie po ostatniej podwyżce stóp procentowych RBA, przy czym w ciągu miesiąca wartość wzrosła zaledwie o 0,2%. Było to najwolniejsze tempo wzrostu od grudnia 2022 r.

Do spowolnienia wzrostu cen w kraju przyczyniły się Sydney i Melbourne, które w listopadzie odnotowały gwałtowny spadek wzrostu do zaledwie 0,3% i 0%, odpowiednio.

Wskaźniki rozliczeń na aukcjach również znacząco spadły, co wskazuje na gwałtowny spadek dynamiki rynku nieruchomości mieszkaniowych.

We wszystkich stolicach średni miesięczny wskaźnik odpraw celnych spadł z najwyższego poziomu 71 procent w maju do zaledwie 63 procent w listopadzie.

Głównymi rynkami aukcyjnymi w Sydney i Melbourne były największe spadki w całym kraju. Wskaźnik wyprzedaży na aukcji w Sydney spadł z najwyższego poziomu 73 procent w maju do 64 procent w listopadzie, podczas gdy w Melbourne wskaźnik wyprzedaży spadł z najwyższego poziomu 70 procent w maju do 59 procent w listopadzie.

PropTrack spodziewa się, że wartość domów krajowych w 2024 r. nieznacznie wzrośnie od 1 do 4 procent, powołując się na „połączenie utrzymującego się dużego popytu i ograniczonego budownictwa nowych mieszkań”.

Inni komentatorzy są mniej optymistyczni.

Tim Lawless, dyrektor ds. badań w CoreLogic, uważa, że ​​„niedawne podwyżki stóp procentowych ujawniły kruchość popytu wśród kupujących” i ostrzegł, że Sydney i Melbourne mogą jednak „wpaść w umiarkowany podwójny spadek w grudniu i wejść na początku stycznia”. „Wydaje się coraz bardziej oczywiste, że rynek mieszkaniowy przechodzi przez nowy punkt zwrotny” i że ogólne ceny „ogólnie spadają”.

Louis Christopher, dyrektor zarządzający SQM Research, w swoim najnowszym raporcie Boom and Bust prognozuje spadek cen domów w pięciu stolicach w przyszłym roku, wraz z dużym prawdopodobieństwem negatywnego wyniku w skali kraju.

„Wyższe stopy procentowe w latach 2022, 2023 i być może 2024 w końcu zaczną mieć wpływ zarówno na właścicieli domów, jak i potencjalnych nabywców domów” – powiedział.

„Oczekuje się, że aktywność sprzedażowa w trudnej sytuacji wzrośnie, zwłaszcza w Nowej Południowej Walii, gdzie już zaczynamy dostrzegać nowy trend wzrostowy w tym zbiorze danych”.

Główny ekonomista AMP, Shane Oliver, skomentował: „Ceny domów w Sydney i Melbourne spadają szybciej niż oczekiwano” i ostrzegł, że „tegoroczna poprawa cen domów spowodowana niedoborem podaży szybko dobiega końca, ponieważ wysokie stopy procentowe ponownie zyskują przewagę .” „.

Wreszcie Stephen Kokoulas był jednym z niewielu ekonomistów, który przewidział silne odbicie cen w obliczu utrzymujących się podwyżek stóp procentowych.

Jednakże Koukolas skomentował, że podwyżka stóp procentowych dokonana w zeszłym miesiącu przez Bank Rezerw Australii „może przelać się przez wielbłąda” i przewidział „spadek cen domów w Sydney i Melbourne o trzy do pięciu procent”.

Wydaje się, że polityka Banku Rezerw Australii w końcu przezwyciężyła rekordowe wolumeny migracji napływające do Australii Zacieśnienie monetarne Przystępność cenowa spadła, a głównymi czynnikami spowolnienia były Melbourne i Sydney.

Większy niepokój budzi spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym

Protokoły towarzyszące październikowemu posiedzeniu Banku Rezerw Australii dotyczącego polityki pieniężnej wzbudziły obawy, że „silniejsze niż oczekiwano ożywienie” australijskich cen domów „może zapewnić pewne wsparcie dla konsumpcji gospodarstw domowych w nadchodzącym okresie” oraz „może być również sygnałem, że obecne stanowisko polityczne … „To nie było tak”. Ograniczone, tak jak miało być.

Dlatego też RBA odciąży obserwowane spowolnienie wzrostu cen domów w Australii po ostatniej podwyżce stóp procentowych.

RBA nie będzie zadowolony z załamania budownictwa mieszkaniowego w kraju, co grozi dalszą inflacją czynszów w obliczu rekordowego wzrostu liczby ludności.

Dane opublikowane od czasu podwyżki stóp procentowych przez Bank Rezerw Australii w dniu Melbourne Cup wskazują na mniejszą liczbę domów budowanych w nadchodzących latach i pogłębiający się niedobór mieszkań.

Najnowsze dane Australijskiego Biura Statystycznego (ABS) dotyczące pozwoleń na budowę domów pokazują, że w ciągu roku poprzedzającego październik zatwierdzono do budowy zaledwie 164 200 domów, co stanowi najniższy odczyt od dekady, a około 76 000 domów brakuje do docelowej liczby 240 000 domów wyznaczonej przez albański rząd. Nowe domy rocznie:

Według Census Bureau, w październiku wartość kredytów na zakup i budowę nowego domu również utrzymała się na historycznie niskim poziomie.

ABS opublikował w tym miesiącu także szacunki dotyczące przyrostów netto mieszkań, które uwzględniają wyburzenia.

ABS szacuje, że w roku kończącym się wrzesień 2023 r. Australia dodała do australijskich zasobów mieszkaniowych zaledwie 168 000 mieszkań:

Faktycznie, od rozpoczęcia serii we wrześniu 2011 r. najlepszym rokiem zwiększania zasobu mieszkaniowego było okres 12 miesięcy do września 2016 r., kiedy liczba mieszkań wzrosła o 215,5 tys. mieszkań.

Jednak rekordowy rok podaży mieszkań w 2016 r. nie był nawet zbliżony do docelowego celu rządu albańskiego, jakim jest 1,2 mln domów w ciągu pięciu lat, co wymagałoby budowy 240 000 domów rocznie.

Główny ekonomista HIA, Tim Reardon, twierdzi, że gwałtowny wzrost stóp procentowych przez Bank Rezerw Australii zniweczył popyt na nowe domy i budowę nowych domów.

„W obliczu poważnego niedoboru zasobów mieszkaniowych podwyżka stóp procentowych zmniejsza ilość prac planowanych do realizacji od ponad dwóch lat” – stwierdził Reardon w komunikacie prasowym po opublikowaniu najnowszego zestawu danych.

Sytuację w zakresie podaży mieszkań pogorszył rekordowy wzrost liczby ludności w Australii, wynikający z najwyższych wskaźników Migracja netto za granicę W historii Australii.

Rachunki narodowe za kwartał wrześniowy, opublikowane w środę przez Australijskie Biuro Statystyczne, pokazują, że populacja Australii wzrosła o rekordową liczbę 638 000 w ciągu roku poprzedzającego wrzesień, co wynika z migracji netto szacowanej na około 500 000 osób.

Dlatego też rzeczywisty wskaźnik oddania mieszkań spada, podczas gdy populacja Australii rośnie, co wyjaśnia, dlaczego w kraju odnotowuje się rekordowo niski wskaźnik pustostanów pod wynajem, wysoką inflację czynszów, rosnącą liczbę Australijczyków mieszkających w mieszkaniach grupowych oraz wysoki wskaźnik bezdomności.

Sytuacja mieszkaniowa pogorszy się w przyszłym roku, ponieważ utrzymujący się silny popyt napędzany przez populację zostanie zrównoważony przez spadającą podaż.

Stanowi to również problem dla RBA, biorąc pod uwagę, że czynsze stanowią drugi co do wielkości składnik CPI, co oznacza, że ​​silny wzrost czynszów bezpośrednio przyczynia się do presji inflacyjnej w Australii.

Ponieważ zdolność australijskiego budownictwa mieszkaniowego ograniczają wysokie stopy procentowe, rosnące koszty materiałów, niedobory siły roboczej i powszechne upadłości, jedynym realnym rozwiązaniem kryzysu podaży mieszkań w Australii jest zmniejszenie przez rząd Albanii wskaźników imigracji.

W przeciwnym razie kryzys czynszów w Australii pogłębi się, a presja inflacyjna utrzyma się, ponieważ popyt wynikający ze wzrostu liczby ludności w dalszym ciągu przewyższa podaż.

Australia nigdy nie zbuduje wystarczającej liczby domów, dopóki jej populacja będzie rosła w szybkim tempie wskutek wysokiego poziomu imigracji.

Leith van Onselen jest współzałożycielem MacroBusiness.com.au i głównym ekonomistą MB Fund i MB Super. Leith pracował wcześniej w Australian Treasury, Victorian Treasury i Goldman Sachs.