Dane ABS pokazują, że inwestorzy nieruchomości pożerają większą część rynku mieszkaniowego

W okresie poprzedzającym niedawne wybory federalne przywódca opozycji Anthony Albanese obiecał, że laburzystowski rząd pomoże ludziom spełnić „wielki australijski sen o posiadaniu domu”.

„Zbyt długo ciężko pracujący Australijczycy byli odcięci od rynku mieszkaniowego z powodu stałych płac i rosnących cen, nie mogąc nawet postawić stopy w drzwiach, nie mówiąc już o dachu nad głową” – stwierdził Albanese.

Lider opozycji Peter Dutton podzielił się z prasą podobnymi poglądami na temat własności domów pod koniec ubiegłego roku: „Najlepszym sposobem na wzmocnienie pozycji Australijczyków – uczynienie ich panami własnego losu – jest posiadanie domu”.

Liderzy głównych partii podzielający ten pogląd na temat własności domów nie są niczym nowym. Ponad 70 lat temu w parlamencie federalnym toczyły się debaty, które niewiele różniły się od dzisiejszych, podczas których przywódcy Koalicji i Partii Pracy przedstawiali argumenty za tym, która partia mogłaby lepiej wykonać zadanie budowy większej liczby nowych domów i zapewnienia większej liczbie Australijczyków posiadania własnych domów.

Retoryka zderza się z rzeczywistością

Najwyższy wskaźnik posiadania domów odnotowano 57 lat temu w ramach spisu powszechnego z 1966 r. i 73 procent gospodarstw domowych posiadało wówczas domy. Niedawno Australijski Instytut Zdrowia i Opieki Społecznej (AIHW) odnotował w 1995 r. wskaźnik posiadania domów na poziomie 71,4%. Według najnowszych danych ze Spisu Powszechnego z 2021 r. wskaźnik posiadania domów spadł do 66%.

Rodzi to niewygodne pytanie dla przywódców narodu. Po wydaniu ponad 20,5 miliarda dolarów na dotacje, koncesje i inne dotacje pieniężne dla nabywców pierwszego domu w dekadzie kończącej się w 2021 r. wskaźniki posiadania domów nie wzrosły, lecz nadal spadają.

Biorąc pod uwagę spadek odsetka gospodarstw domowych posiadających wyłącznie domy, obecnie około 560 000 rodzin wynajmujących domy, które w przeciwnym razie stałyby się właścicielami domów, gdyby wskaźnik ich posiadania pozostał na tym samym poziomie, co w 1995 r.

Wznosi się i wznosi

Chociaż rosnący poziom własności domów jest deklarowanym priorytetem obu głównych partii, ich polityka osiągnęła coś zupełnie odwrotnego. Zamiast tego dane AIHW pokazują zupełnie inny trend: wzrost liczby inwestorów na rynku nieruchomości.

W 1995 r. 18,4% gospodarstw domowych wynajmowało mieszkania od prywatnego właściciela. Według stanu na 2020 r. 26,2% było wynajmowanych od prywatnego właściciela, co prawdopodobnie nieco zniekształca zdjęcie zrobione podczas pandemii.

Ekstrapolując to na obecną liczbę gospodarstw domowych określoną przez Australijskie Biuro Statystyczne, prywatni właściciele wynajmują obecnie około 810 000 gospodarstw domowych więcej niż mieliby, gdyby stosunek prywatnych właścicieli domów do całkowitych zasobów mieszkaniowych pozostał na tym samym poziomie w 1995 r.

Dzisiejszy rynek

Według danych Australijskiego Biura Statystycznego w ciągu ostatnich 12 miesięcy do inwestorów w nieruchomości trafiło 33,4% nowych kredytów hipotecznych na istniejące nieruchomości. W przypadku ogółem nowych kredytów na nieruchomości, w tym budowlanych i nowych kredytów na nieruchomości, liczba ta wzrasta do 34,3 proc.

W ujęciu dolarowym udział kredytów hipotecznych napływających do inwestorów osiągnął ostatnio najwyższy poziom od 2017 r. i wyniósł 36,2% całkowitego finansowania nowych mieszkań.

Biorąc pod uwagę, że inwestorzy posiadają 26,2% zamieszkałych domów, ten poziom aktywności oznacza, że ​​coraz większa część zasobów mieszkaniowych w kraju wraca do inwestorów, chyba że zostanie to zrównoważone przez znacznie większy odsetek właścicieli dokonujących zakupów całkowicie za gotówkę lub inwestorów sprzedających domy. Rynek po cenie wyższej niż to, w co kupują.

Co w tym wszystkim rodzi zasadnicze pytanie: w jaki sposób wskaźnik własności domów może wzrosnąć, skoro obecny zestaw zachęt i polityk zapewnił zamiast tego przez 25 lat silny wzrost odsetka domów będących w posiadaniu inwestorów?

Naród pełen ambicji

Obie główne partie lubią przedstawiać się jako nosiciele standardów ambitnych Australijczyków, ludzie próbujący wyprzedzić konkurencję. Ale prosta prawda jest taka, że ​​przepis na sukces nie jest już taki, jak kiedyś.

W ubiegłych dziesięcioleciach rodzina mogła ciężko pracować w obliczu swojej sytuacji i wypracować sobie średni lub znacznie wyższy dochód gospodarstwa domowego, a następnie móc kupić dom, który to odzwierciedlał.

W 1999 r. rodzinę o dochodach 80. percentyla (wyższą niż 80% gospodarstw domowych) stać było na mieszkanie oceniane w 80. percentylu. Tymczasem rodzinę o średnich dochodach stać na przeciętny dom. Opiera się to na założeniu, że gospodarstwo domowe posiada 20% depozytu, dodatkową gotówkę na opłatę skarbową i wydaje 25% dochodu brutto na kredyt hipoteczny.

Obecnie rodzinę o średnich dochodach stać na zakup zaledwie 13 procent domów, a nawet bogatsze gospodarstwa domowe z 80. percentyla konkurują obecnie o domy po średniej cenie. W stanach takich jak Nowa Południowa Walia i Wiktoria jest jeszcze gorzej. W Nowej Południowej Walii gospodarstwa domowe z 80. percentyla mogą sobie pozwolić tylko na jedną trzecią domów, podczas gdy w Wiktorii mniej niż połowa domów jest dostępna dla najbogatszych gospodarstw domowych.

Sprawdzenie autentyczności

Zarówno Partia Pracy, jak i Koalicja mówią o ciężkiej pracy i znaczeniu posiadania domów, jednak żadna z nich nie jest w stanie opracować wiarygodnego planu, który spowodowałby wzrost wskaźników posiadania domów z powrotem do poziomu obserwowanego w połowie lat 90. szczyt.

Kiedyś powiedziano, że robienie w kółko tego samego i oczekiwanie innego rezultatu to definicja szaleństwa. Po wydaniu w ciągu ostatniej dekady ponad 20 miliardów dolarów na mechanizmy wspierające nabywców pierwszych domów i zmniejszeniu w tym okresie wskaźnika własności domów, stało się jasne, że potrzebna jest inna strategia.

Ostatecznie to, dokąd zmierzamy, leży w rękach wyborców. Przez dziesięciolecia przywódcy polityczni mówili o własności domów, ale potem nie udało im się wprowadzić tego na właściwe tory. Jak dotąd nie miało to prawdopodobnie żadnych negatywnych skutków politycznych dla głównych partii, ale biorąc pod uwagę, że mieszkalnictwo szybko stało się jednym z najgorętszych tematów w Canberze i wokół stołów, można się zastanawiać, czy to się zmieni.

Tarek Broker jest niezależnym dziennikarzem i komentatorem społecznym @AvidKomentator